虹桥商务区的「新时代」

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[ 导读 ]

博九娱乐网「新时代」下的虹桥商务区

或将持续催热办公物业

「十九大」之后,中国进入了一个「新时代」。

报告中指出,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,这对经济发展方式提出了新的要求和目标,这就是建设现代化经济体系;而建设现代化经济体系则要以深化供给侧结构性改革为主线,在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。

与此同时,作为中国经济改革桥头堡的上海,也再次明确了以自贸试验区建设为突破口,加快构建开放型经济新体制,建设国际金融中心的发展目标。作为上海着力建设发展的重点区域之一,虹桥商务区自然也是新时代上海城市发展的重要一环。

新时代下的虹桥商务区扮演什么角色?

在上海建立国际金融中心,需要以目前的高科技行业、高端制造业以及国际贸易服务为抓手,开辟新的发展空间,在陆家嘴已经开发完毕之后,作为上海第二个全力打造的商务区,虹桥商务区在打造国际金融中心过程中的分量不可谓不重。

拓展开放新格局:「轨陆空」三位一体综合交通体系

报告中提出以「一带一路 」建设为重点,加强创新能力开放合作,形成陆海内外联动、东西双向互济的开放格局;而加强东西方双向开放与交流的现实条件,首当其冲的便是交通了。就综合交通系统来看,虹桥商务区是目前上海唯一一个集轨、陆、空交通于一体的商务区,比其他地方更有能力担当拓展双向开放格局这一任务。虹桥枢纽铁路、民航输送量已占全市 45% ,其中,铁路输送量占全市 64% 。上半年,虹桥枢纽总客流人数达 18982.41 万人次,同比上涨 13.68% ,日均客流 104.87 万人次。

虹桥枢纽输送量全市占比

数据来源:虹桥商务区管委会官方网站  克而瑞咨询制图

另外,根据规划虹桥未来将拥有十条磁悬浮列车的站台,三十条城际及高速列车的站台,一个能容五条线路的地铁站,两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站;多种交通方式联运,已使得虹桥成为世界规模最大、功能最全的综合交通枢纽之一。这自然成为了虹桥商务区推动东西开放格局与吸引大量跨国企业入驻的一个得天独厚的条件。

培育产业新增长:会展服务业等六大产业

建设现代化经济体系的的一个重要引擎就是产业转型,推动传统产业优化升级,加快发展现代服务业。众所周知,虹桥商务区最大的一个助推器便是围绕国家会展中心及其吸附效应所形成的会展服务业,今年以来,国家会展中心已举办 37 场展览,包括服装服饰展、国际汽车展、国际医药展等,共吸引 30 万观众,可带动周边产业约 2000 亿元的经济效益。

虹桥商务区六大产业

资料来源:公开资料  克而瑞咨询制图

除会展服务业之外,虹桥商务区还聚集了流通服务业、总部经济产业、现代金融服务业、创意产业、战略性新兴产业等五大产业,这些代表未来发展方向的产业将会培育出新的产业增长点,使得虹桥商务区比其他区域更具高端产业基础。

形成经济新动能:优质企业集聚效应

截至 2017 年 8 月,虹桥商务区主功能区入驻企业累计 2154 户,其中核心区共有企业 997 户。上半年完成外资备案 50 个,引进合同外资 2793 万美元,核心区共有续存外资 107 家,总计引进外资注册资本 40。2 亿美元,其中不乏世界 500 强和行业领先企业梅塞尔、罗氏、壳牌、安博物流、格兰富、阿里巴巴等国内外有影响力的企业。

近百家上市公司区域总部与房企总部的落户所构建的「总部经济」将有助于形成虹桥商务区乃至上海的经济新动能。国际金融中心的参与主体仍是企业,拥有众多优质企业总部的虹桥商务区自然也有先发优势。

炙手可热的虹桥商务区办公物业

博九娱乐网随着战略地位的不断上升和建设的加速,虹桥商务区的办公集聚效应逐步凸显,常驻人口的增加和大量企业总部的入驻,也为虹桥商务区注入了新的活力。

博九娱乐网有人的地方,就有价值与增值

我们都知道, CBD 最重要的一点是集聚效应,国外如纽约曼哈顿、东京银座,国内如上海陆家嘴、香港中环,这些地方无一不是因为高密度和强大的集聚效应才形成了巨大的财富效应。而虹桥商务区目前每天的常驻人口高达 20 多万,是上海流动人口最多的一个地方,未来也将成为上海最有前景的地方。

从目前上海的情形来看,陆家嘴已开发完毕,但是上海吸纳和集聚财富的容量仍在扩大,因此,下一个发展核心区域将出现在虹桥商务区。从资产增值情况来看,核心区一般比非核心区平均溢价率为增值 123。5% 。目前虹桥商务区虽然规划有 87 平方公里,但最核心的只有 4。7 平方公里,在虹桥商务区拥有全业态综合体的未来价值就如同目前陆家嘴的 IFC 一样,不仅会成为未来的城市地标,物业价值也会逐年攀升。

核心区(红色区域)仅占虹桥商务区总规划5.4%

核心区商办物业现状:建得快,去得也快

到今年 6 月份,虹桥商务区 352 栋楼宇已有 344 栋实现结构封顶,占总量 97.7% ,建筑总面积 550 万平方米(规划总建筑面积 582 万平方米,占比 94.5% ),完成竣工备案 310 万平方米(占比 53.2% ),已投入运营的商办面积达 114 万平方米,占商办总量的 46% 。如此快的建设速度,背后是政府资源的大力支持与倾斜。

我们再来看数据方面的表现。 2017 年前三季度,上海整体写字楼供应量屈指可数,成交量同比下滑 53% 。但是,虹桥商务区所在的闵行区表现却极为活跃,以约 27 万平方米的成交面积位居上海前三季度写字楼成交面积榜首,占整体交易量的 36.5% 。

博九娱乐网整体来说,核心区内办公物业去化较快,一些开盘较早的项目已无货可售,目前在售体量并不大,在租的项目出租率也比较高。目前在售的几个主要项目诸如虹桥协信中心、中骏广场、虹桥正荣中心等有少量供货,其中协信中心主打「花瓣型」写字楼与自有商业配套,据了解,协信中心目前仅剩一栋花瓣商业只租不售;中骏广场则主打「纯商办综合体」,去年华夏人寿曾以近 17 亿入驻签约。

虹桥商务区核心区二区(北区)商办项目概况

资料来源:CRIC  克而瑞咨询制图

正荣中心则是另一个相当火爆的项目,其主要优势是昭示性最佳,距离虹桥枢纽最近;项目绿化率和景观打造也很出色。区位优势和强大的产品力带来了正荣中心的高去化,据了解,目前正荣中心南区已基本售罄,广联达、友邦吊顶、工商银行、上海市国际展览有限公司、欧普照明等知名企业已入驻。

正荣中心区位

正荣中心南区实景图

正荣中心南区大堂

另外,正荣中心新推出的北区项目是核心区内唯一的 5500-6600㎡ 可售独栋办公物业,这也可见核心区内办公物业的紧俏。目前该区域建筑外立面接近落成,这样的稀缺性,势必会进一步加剧其热度。

正荣中心北区效果图

正荣中心北区实景图

从上海五年来办公物业的成交价格走势来看,像这样的区域唯一可售型独栋办公物业,已不是未来增值多少的问题,而是买得到买不到的问题。

2012年-2016年上海办公物业走势

博九娱乐网资料来源:CRIC  克而瑞咨询制图

小结

未来,大虹桥区域将成为上海「后世博」阶段重要的经济亮点,上海将形成东有「大浦东」,西有「大虹桥」的「双引擎」格局,新时代下快速发展的虹桥商务中心,无论从购买自用型写字楼还是寻求资产增值来说,都是一个炙手可热之地。

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